18 октября 2012, 19:46

Сделки с недвижимостью: кому нужен нотариус?

Статья 8.1 проекта федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации», подготовленного ко второму чтению в Госдуме РФ, стала предметом обсуждения на общественных слушаниях в Общественной палате РФ. Он

Сделки с недвижимостью: кому нужен нотариус?

Сегодня регистрировать покупку (или продажу) квартиры – личное дело каждого из нас. Можно не идти к нотариусу для удостоверения сделки, а можно и пойти, но в любом случае все равно свои права придется зарегистрировать в Росреестре. То есть речь идет о «встраивании» нотариата в процесс регистрации прав, в котором сегодня участвует только Росреестр. Есть сторонники этого, есть и противники.

Соntra

Вот возражение, которое лежит на поверхности и которое прозвучало почти сразу на слушаниях: обязательное нотариальное подтверждение сделки – это суть изъятие у населения на ровном месте дополнительных денег: порядка одного процента от стоимости объекта сделки. При средней цене квартиры в 5 млн рублей получается 50 тыс. рублей. Для многих сумма неподъемная. Обязательный институт госгарантий примерно в 22 раза дешевле, чем услуги нотариата.

Некоторые вообще видят в этом и чью-то заинтересованную волю: в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации никакой обязательности нотариального заверения не было и в помине… Прямо никто из противников новации на слушаниях этого не говорил, но подспудно в высказываниях угадывалась мысль: были приложены серьезные старания к появлению новации, поскольку благодаря ей в стране из ничего (то есть на практике – из наших карманов) возникнет рынок в 100–200 млрд рублей.

Председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, председатель Общественного совета при Росреестре Олег Скуфинский утверждает: реакция общества на предлагаемую законодательную новацию в основном негативная. Анализ материалов в прессе показал: 82% публикаций направлены против «нотариального новшества». Сходные результаты получены при опросе членов Общественного совета при Росреестре, структура которого соответствует структуре гражданского общества, отметил Олег Скуфинский: здесь и ТПП РФ, РСПП, Деловая Россия, ОПОРА России, и Союз потребителей, и профсоюзы, и Фонд экономики города, и Союз садоводов…

Прошло 14 лет с принятия закона о госрегистрации; за нотариальным удостоверением сделок сегодня обращается 1-2% заявителей. Таким образом, особого энтузиазма населения по случаю планируемого нововведения, кроме как у нотариусов, не наблюдается.

Участие нотариусов в процессе регистрации прав собственности повлечет существенное увеличение затрат и населения, и бизнесменов, что ухудшит предпринимательский климат в России. По мнению Скуфинского, под удар попадут и планы руководства страны по улучшению нашего положения в рейтинге инвестиционной привлекательности Мирового банка «Doing business»; именно на него инвесторы, которых нам так не хватает, ориентируются, намечая, куда направить свои капиталы.

В этом рейтинге в «общем зачете» Россия занимает серенькое 120-е место из 183. А по качеству услуг регистрации прав находится на приличном 45-м месте. Это и есть свидетельство того, что российские реформы в упрощении регистрации прав собственности не остались незамеченными, отметил Олег Скуфинский, добавив: к 2018 году для России реально по этому параметру (регистрация прав собственности) подняться на четвертое место. Именно для этого разработана дорожная карта «Оптимизация процедур регистрации собственности», предусматривающая сокращение сроков регистрации до семи дней, количества процедур – до одной. При этом затраты заявителей сохранятся на существующем уровне – в размере государственной пошлины.

Pro

Мы сегодня говорить должны о том, хотят ли граждане нотариального удостоверения, уверенно поставила вопрос на слушаниях президент Федеральной нотариальной палаты Мария Сазонова. Из ее рассуждений следовало, что хотят, несмотря на то, что, может, и не осознают этого.

В России очень низкий уровень правовой защиты собственности, объясняла она оппонентам необходимость введения поправки. Встречается много криминальных сделок, мошенничества, а нотариальное заверение сделок – это дополнительная гарантия для клиента. Мы обеспечим на 100%надежность сведений, поступающих в Росреестр, пообещала Мария Сазонова, и добавила, что, в сущности, нотариат возвращается в ту сферу, которую занимал раньше. Нотариат, по ее мнению, с предстоящей задачей справится, работников хватит. Относительно имущественной ответственности Мария Сазонова тоже была конкретна: нотариус страхует свою профессиональную ответственность на сумму до 5 млн рублей.

Оплата за нотариальное удостоверение сделки составляет один процент стоимости, указанной в договоре, что действительно может показаться недешево, согласилась Сазонова. Но подготовка нынешних простых договоров юристом в письменной форме в Москве, напомнила она, стоит 10-12 тыс. рублей; плюс регистрация (порядка 1000 рублей), плюс сбор и оформление документов, плюс работа риелтора… Немало, убеждала собравшихся Сазонова.

А вот когда нотариус будет оказывать комплексные услуги, проверяя данные и запрашивая справки и документы, имея право входа в государственный реестр с тем, чтобы понять и собственника, и характеристику отчуждаемого объекта, и ряд других документов, мы тем самым, заявила Сазонова, упростим работу регистраторов. Мы возьмем на себя гарантию по передаче проверенных сведений в реестр. Мы не влезаем в компетенцию риелторов, регистраторов, подчеркнула президент Федеральной нотариальной палаты, а хотим только занять свою нишу, обеспечивать правовое сопровождение сделок.

Президент Московской городской нотариальной палаты Константин Корсик поддержал коллегу по цеху и, собственно, повторил основные тезисы Сазоновой. Хотим ли мы сохранить хаос на рынке недвижимости или нет – риторически спросил он и заверил: если речь о порядке, то нотариусы готовы всем помочь. А деньги, которые будет платить население, по его мнению, вовсе и не главное. Нотариус работает от имени государства, и оно ему устанавливает тариф (тот самый один процент от стоимости сделки). Мы предлагаем европейскую модель внедрить в нашу практику: когда нотариус удостоверяет сделку, он обязан совершить все действия, подчеркнул Корсик.

Дискуссия

За Росреестр вступились неожиданно многие. Да, Росреестр можно ругать за недостатки, сегодняшние очереди и т. д., говорилось на слушаниях, но не следует забывать, что именно он за последние несколько лет, реально сокращая временные затраты, стал одним из самых инновационных органов власти в России и едва ли не лучшим по исполнению своих обязанностей на общем фоне крайне забюрократизированных и неповоротливых госучреждений. Так надо ли дублировать деятельность Росреестра параллельной структурой, тем более что не ясна реальная имущественная ответственность нотариусов за регистрируемые сделки, не упорядочены тарифы за нотариальные услуги?

Государство, говорили противники планируемого нововведения, вполне может защитить права участников сделки с помощью системы государственной регистрации права и кадастрового учета. Надо совершенствовать нынешний институт регистрации, повышать квалификацию специалистов, ввести обязательное страхование каждой сделки – и это будет для граждан значительно дешевле, чем обязательное нотариальное удостоверение сделок.

Конечно, очень хорошо, что нотариусы обещают повысить уровень правовой защиты. Но пока что подавляющее количество мошеннических схем при купле-продаже жилья осуществляется как раз с вольным или невольным участием нотариусов, которые либо без особого анализа документов формально удостоверяли сделки, либо проводили их по подложным доверенностям, удостоверенным ранее нотариусом же, заявил вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Утверждение о примерно равной стоимости будущего обязательного нотариального оформления сделки и нынешних расходов (т. е. без нотариуса) на юриста и на оформление документов, по мнению гендиректора ООО «Центр развития континентального права» Усович Ларисы, «несколько лукаво». Лукаво уже потому, что в случае обязательного нотариата все равно расходы на подготовку и оформление документов останутся и будут «довеском» к пресловутому проценту от стоимости сделки.

Что же касается недешевых услуг риелтора, то они, в конце концов, не обязательны, в отличие от будущих нотариальных услуг. По поводу же материальной ответственности нотариуса тоже нужно уточнение: пятимиллионная ответственность действительно предусмотрена, но только в случае, если удостоверяется сделка по ипотеке. А в остальных случаях вообще-то всего лишь 2,5 млн – с учетом коллективного страхования.

Кстати, говорилось на слушаниях, будет ведь и удорожание ипотечных сделок, усложнение оборота недвижимости: если сделка совершается в кредит, то платить нотариусам надо дважды – при регистрации сделки по покупке и при регистрации ипотеки.

У нас, считает исполнительный вице-президент Деловой России Николай Остарков, предлагаемой поправкой «провоцируется конкуренция нотариата и органов государственной регистрации – конкуренция двух институтов там, где она противопоказана». Абсолютно правильной позиция нотариусов была бы, если бы они ставили в конце точку, то есть чтобы они все делали – документы проверяли и дееспособность и так далее, а в конце бы осуществляли регистрацию и несли за все официальную ответственность, заявил Остарков. Но так быть не может, потому что в стране уже есть регистрирующая система.

Немаловажный аргумент против нотариата привел Константин Апрелев. Это «отсутствие полновесной гарантии для клиента. А гарантия появится, когда нотариус на практике всем своим имуществом (не переписывая его на родственников, что популярно у нас) будет отвечать за свои действия, как это делается в Европе, где ответственность его более миллиона евро. Поток добровольно пошел бы в нотариальные конторы, и поправка была бы не нужна. То есть хочешь рисковать – иди в госструктуру, а не хочешь рисковать – иди к нотариусу».

Профессор, политолог, член Общественной палаты РФ Иосиф Дискин считает, что существование двух систем регистрации, а именно это случится, если поправка начнет действовать, – это, по крайней мере, странно: «Там, где есть нотариальное заверение, нет государственной регистрации, а где есть государственная регистрация, там, как видим, дополнительное нотариальное удостоверение не очень популярно».

В сущности, возможны два варианта. Первый – применение разрешительного порядка, когда у нотариуса подтверждают сделку (то есть практически как сейчас), но уже за хорошие деньги, однако тогда непонятно, почему это должно быть обязательным действием. Второй вариант – это уведомительный порядок регистрации, когда нотариат несет полную ответственность. Но тогда это означает введение монополии нотариата и государственное регулирование тарифов. Промежуточные варианты, принудительное смешение двух институтов противоестественно. Или – или.

А выход где?

Итак, противники поправки однозначно определили ситуацию, при которой, как они считают, нотариат действительно способен гарантировать клиентам соблюдение их имущественных прав. В противном случае, по их мнению, мы будем иметь факт изъятия денег у населения за бумагу, которая, может, пригодится, а может, и нет. Сторонники поправки, естественно, с этим не согласны. Сближения позиций не произошло.

Надо полагать, выиграют в итоге, как обычно у нас бывает, те, у кого больше властной поддержки, и следовательно, пробивной способности.

Хотя весьма разумное предложение на слушаниях прозвучало, и не раз: поправку нужно сформулировать как «могут обращаться» вместо «должны обращаться». Кстати, мы и живем уже почти 14 лет в условиях такого добровольного обращения к нотариусу. Тем, кто готов обращаться к нотариусу, может, имело бы смысл предоставлять даже какие-то преференции, раз люди идут на дополнительные расходы.

Кстати, летом на встрече с Дмитрием Медведевым в рамках обсуждения Национальной предпринимательской инициативы «нотариальная тема» тоже поднималась. Были высказаны премьеру опасения по поводу введения обязательного нотариального удостоверения, предложена модель добровольного пути и возможных преференций. Премьер сказал разумные слова: «Может быть, действительно лучше создавать систему преференций, привилегий. Если ты, допустим, используешь систему нотариального удостоверения, у тебя есть какие-то дополнительные возможности или облегчаются какие-то процедуры…».

Но можно ведь и принципиально иначе подойти к проблеме. Раз все заботятся прежде всего о благе клиента, то, может, введем все же обязательное нотариальное заверение сделок, но при этом кардинально снизив оплату за это действие, приблизив расходы граждан к нынешнему, «безнотариальному», уровню? И тогда граждане (то есть их материальные интересы) будут целы и нотариусы сыты, то есть довольны, поскольку для них главное – навести порядок, они сами так говорят. А противники поправки останутся без сильного аргумента о якобы существующем примате материального интереса нотариусов и, замолчав, скромно отойдут в сторонку. Но это уже авторские фантазии. Так в жизни не бывает.


Политика Ряд членов правительства Камчатки покидает посты Ряд членов правительства Камчатки покидает посты

Два вице-губернатора, министры здравоохранения и культуры, а также зампред правительства Камчатского края покидают посты, сообщил на оперативном совещании в понедельник глава региона Владимир Солодов.


Общество Глава комитета Госдумы выступила против поправок в Семейный кодекс Глава комитета Госдумы выступила против поправок в Семейный кодекс

Глава комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей Тамара Плетнева считает, что предложенные сенаторами поправки в Семейный кодекс, касающиеся брака и усыновления, слишком объемны, изменения должны вноситься постепенно.

Спорт Фальстарт из-за коронавируса. Как "Зенит-Ижевск" пострадал после матча на Кубок России Фальстарт из-за коронавируса. Как "Зенит-Ижевск" пострадал после матча на Кубок России

Ижевский футбольный клуб сложно было назвать фаворитом "группы 4" в первенстве ПФЛ. "Зенит" рассматривался в качестве крепкого середняка – букмекеры не предполагали, что ижевские футболисты смогла побороться за путевку в ФНЛ.