11 августа 2015, 14:40, Владимир Гурвич

Историческая недвижимость: испытание рынком

Несмотря на то, что в ХХ веке историческое наследие Москвы подверглось варварскому уничтожению, на наше счастье, в ней сохранилось еще большее количество памятников архитектуры. Однако в кризисные времена их судьбы вызывают дополнительные опасения. Не грозит ли нам новый виток разрушения уже в совершенно новых условиях и по новым причинам? 

 

Историческая недвижимость: испытание рынком

Памятники на продажу 

По некоторым сведениям, в Москве насчитывается около 250 особняков, которые в настоящий период выставлены на продажу. Всего же в Москве порядка 600 особняков, используемых по коммерческому назначению. По стоимости, которую оценивают собственники этих объектов, это 1,350 млрд долларов. Это цены предложения, но это дает некий ориентир об его объемах. Если же вести речь о площади таких объектов,
wминимальное предложение 200–300 кв. м, максимальные – несколько тысяч квадратных метров. Это важно, потому что сложно по параметрам угодить новому собственнику, так как цели и запросы самые разные.
Другая особенность рынка – он сохраняет приверженность к доллару. Если премиальные новостройки все чаще оцениваются в рублях, то здесь все остается по-старому.
Как актив для компании – это удачное вложение. Но спрогнозировать, что покупка, которая стоила 30 миллионов долларов в текущем году, будет стоить через три года 35 миллионов, наверное, ни один аналитик не осмелится сделать. Траекторию цен проложить трудно в силу уникальности объектов. Но известно, что в долгосрочной перспективе недвижимость прибавляет в стоимости, но как повернется ситуация с конкретно взятым особняком сказать невозможно.
Зарубежный опыт, в первую очередь Лондона, а также Германии, Голландии говорит о том, что рынок начинает формироваться не только, когда есть предложения на продажу, но и когда существуют более-менее понятные правила игры с точки зрения города и власти в целом. Почему так ценен пример английской столицы, как города с наиболее прогрессивным уровнем реноваций? Потому что любой инвестор или девелопер, который покупает объекты или проекты особенно центральной его части, понимает, что муниципалитет очень положительно относится к такой теме, как возможность конвертации здания, несмотря на то, что оно является историческим наследием. И там очень четко прописаны все возможные градации. Сегодня крупные мегаполисы приходят к пониманию того, что их надо разуплотнять, что надо офисную составляющую, особенно в центральной части, делать поменьше. Так, весь центр Парижа находится под охраной ЮНЕСКО, там запрещено строительство и приходится заниматься реновацией. Этому способствует и то, если раньше было очень престижно для многих корпораций сидеть в центре, то сейчас многие приходят к мысли, что ни с точки зрения парковки, ни с точки зрения близости к каким-то транспортным хабам это не очень удобно. Поэтому спрос на жилье в этих исторических местах будет только расти. И Москве следует иметь это в виду.

Старина плюс комфорт

Современное использование исторических памятников диктует необходимость создавать в них комфортные условия. Это и климат-контроль, и возможность людям с ограниченными способностями передвигаться, и многое другое. Также их следует делать удобными для посещения.
Когда мы делаем апартаменты, невозможно представить, чтобы они не обладали современной инженерией, говорит Борис Азаренко, генеральный директор компании "Vesper". Но с точки зрения соблюдения охраны памятников эти исторические элементы воссоздаются, реставрируются. Допустим, в здании спроектировано индивидуальное решение по механизированному подземному паркингу, это полностью робот, при этом ни одна несущая стена или колонна не демонтирована или передвинута. Фасады же сохраняют свою полную историческую идентичность.
Однако не все вопросы решены. На сегодняшний день недостаточно проработан вопрос ухода в землю. Разрешается разрабатывать подвалы, но в исторических отметках. Это неправильно, считает реставратор, председатель Совета директоров РСК "Возрождение" Андрей Ивлиев, потому что, во-первых, если под присмотром археологов начинаем разрабатывать вниз грунт, много интересных вещей обнаруживается. Во-вторых, это позволяет отнять у земли все тайны, которые находятся на глубине 8–10–12 метров. Если, к примеру, строение XVII века, то как раз в прорытой земле на 12 метров находятся все интересные находки. Помимо прочего, там можно размещать инженерные системы, которые позволяют устанавливать кондиционирование, создавать индивидуальные тепловые условия. И плюс то, чего сейчас очень не хватает, – организовывать подземные стоянки.

Борьба с кризисом или бремя?

Смотря для кого, считает Борис Азаренко. Если инвестор или девелопер имеет какие-то компетенции, то для него это хорошее решение в кризис или после кризиса. Потому что мы даже по своим проектам чувствуем, что интерес в такое непростое время со стороны потенциальной аудитории к ним высокий. Если инвестор не очень квалифицированный, для него это скорее бремя, потому что основная масса таких зданий находится в не очень хорошем состоянии и требует довольно серьезных вложений.
Если у вас фасад в плохом состоянии, как бы вам этого ни хотелось, вы вынуждены будете этим заниматься. По словам Александра Подускова, директора по девелопменту и развитию лофт-проектов компании "KR Properties", реставрация старинных особняков требует ручной работы. А значит, и больших затрат. Если ты финансируешь обычный объект, он дает отдачу сразу, а такой ее не принесет в ближайшей перспективе. И это надо помнить всегда.
Надо иметь в виду и другой аспект вопроса. Кроме владения у собственника есть еще некие охранные обязательства. А выполнение их требует довольно больших денег. Просто купить объект культурного наследия и им владеть, не неся при этом довольно серьезные затраты, нереально. Когда речь идет об инвестиционной привлекательности, надо понимать, что собственник подписывается под неким набором обязательств: как использовать здание, что можно, а что нельзя с ним делать, в каком состоянии его необходимо содержать.

То, что деньгами не оценить

Реставрация – вещь затратная. Нельзя с точностью до копейки сказать, во сколько она обойдется. Там всегда много неожиданностей. Подходя к стене, никогда неизвестно, что за штукатуркой может открыться. В Москве много зданий перестраивалось, ломалось. И за фактурой XIX века вдруг появляется собственной персоной XVII век. Но определенная финансовая планка уже существует. Проектные работы – в среднем порядка 200 долларов за квадратный метр с учетом обследования, согласования. Производственные работы – от трех с половиной до пяти тысяч долларов за метр квадратный. Естественно, если брать элитные апартаменты или усадьбы, там цена будет варьировать от пяти тысяч долларов за метр квадратный. Это недешево.
Но существует еще один важный элемент, который не выразить словами. Когда люди сталкиваются с такими объектами, у них меняется психология. Если изначально они хотят получить выгоду после реставрации, то в ее процессе проникаются уважением к мастерам, архитекторам, вообще почтению к этому зданию. И им хочется восстановить его как можно точней, причем не только архитектуру и отделку, но и воспроизвести дух сооружения.

Пришел, увидел, купил!

Реставрация старых зданий обладает немалым коммерческим потенциалом с точки зрения туризма. Эти особняки привлекают туристов не только из других городов, но и из других стран. Многие в той или иной степени знают истории этих зданий и, естественно,
хотят попасть внутрь. Но в России, в том числе в Москве, не так много музейных домов и открытых общественных пространств, в которые можно зайти. Большинство этих особняков закрыто. Конечно, самые интересные находятся в федеральной собственности, они принадлежат ДК МИД, используются в качестве представительств иностранных государств. Но сегодня достаточно большое количество таких сооружений находится в частном владении.
Но это направление все равно надо развивать. Посетители выходят из таких особняков под большим впечатлением. Они видят, что там сохраняются исторические интерьеры, за ними ухаживают. То есть не просто эксплуатируют, а там есть живой дух времени. Это не официальный музей, не холодное офисное помещение, в них прослеживается непосредственная связь с прошлым.
Практика аналогичных экскурсий существует в Лондоне, в Париже. Причем там собственники гораздо легче идут на такой контакт с общественностью. Спрос на такие особняки очень большой. Сами их владельцы иногда открывают эти дома, анонсируют определенные дни для посещения. Это касается как городских особняков, так и загородных поместий. В Восточной Европе, где собственники появились не так давно, такая практика стала популярной где-то последние лет пять.

Палка о двух концах

Кризис пока не сильно повлиял на общую ситуацию в этой сфере. По словам Андрея Ивлиева, работы не стало меньше, но и не больше. Это связано с тем, что человек, который приобретает историческую недвижимость, был готов к этому, и его уже не пугает нынешняя ситуация. Для него это продуманное решение. Самое главное тут, чтобы не сносило крышу. Если даже кому-то повезло и он дешево купил такой объект, то важно его правильно использовать. Если это дворец, то его можно превратить в выставочный центр, но никак не в ночной клуб. Для него лучше подойдет старая фабрика.
Часть собственников будет готова продавать эти объекты, потому что кроме бремя содержания, которое на них давит, есть еще одна немаловажная вещь – новая кадастровая стоимость недвижимости. Особенность любого особняка заключается в том, что он по площади занимает много места. У него низкая этажность, но большая территория, замечает Борис Азаренко. К тому же практически все такие объекты являются нежилыми, что еще больше увеличивает их кадастровую стоимость. Важный штрих: если посмотреть на социальный портрет собственников, то они не любят платить высокие налоги. А в этом случае им придется это делать. Мы можем увидеть, что предложение на рынке в обозримом будущем возрастет.
С вводом новых налогов увеличивается количество полупустых особняков, которые не выставлены на продажу и которые висят сами по себе, добавляет архитектурный краевед Денис Ромодин. Кризис обременительный для таких собственников, это, по сути дела, палка о двух концах. С одной стороны, для некоторых из таких особняков это спасение, поскольку не все проекты, которые затевались с подобными зданиями, были направлены на их сохранение. И таким образом часть из этих зданий будет спасена. С другой стороны, как и в прошлом кризисе, появляется огромное количество особняков, которые не будут обслуживаться. То есть они будут разрушаться. Есть оставшиеся с 2008 года дома, которые просто затянуты сеткой и не охраняются. И мы постепенно их утрачиваем. Это обстоятельство надо не просто иметь в виду, а незамедлительно принимать меры.


Политика Немецкий депутат ответил на угрозы США из-за "Северного потока – 2" Немецкий депутат ответил на угрозы США из-за "Северного потока – 2"

США не должны шантажировать Германию в связи со строительством "Северного потока" – 2, это противоречит отношениям между суверенными государствами, все противоречия нужно решать с помощью диалога, так же, как и в вопросе о санкциях против России, заявил глава германо-российской группы в немецком бундестаге Робби Шлунд, который вместе с коллегами находится с визитом в РФ.

В мире Миссия ОБСЕ зафиксировала обстрел школы в Донбассе Миссия ОБСЕ зафиксировала обстрел школы в Донбассе

Наблюдатели Специальной мониторинговой миссии (СММ) ОБСЕ зафиксировали обстрел школы в неподконтрольном правительству Украины населенном пункте Золотое-5.

Экономика Всемирный банк назвал пять факторов, угрожающих российской экономике Всемирный банк назвал пять факторов, угрожающих российской экономике

Росту российской экономики в среднесрочной перспективе угрожает пять факторов, включая риск расширения санкций, к позитивным для роста факторам относятся национальные проекты, говорится в докладе Всемирного банка (ВБ) об экономике России.


Общество Более пяти миллионов человек вышли на праздничные гуляния в День России Более пяти миллионов человек вышли на праздничные гуляния в День России

Более пяти миллионов человек приняли участие в праздничных мероприятиях в честь Дня России по всей стране, сообщила официальный представитель МВД России Ирина Волк.

Культура Фильмы Франко Дзеффирелли останутся в нашей памяти навсегда. Фильмы Франко Дзеффирелли останутся в нашей памяти навсегда.

Творчество этого великого итальянца словно магнитом притягивало к себе, потому что на экране он творил чудеса. Вот почему его уход из жизни на 97-ом году в Риме можно считать закатом великой империи романтического кино.